【2026年4月施行】不動産の住所・氏名変更登記が義務化！準備と注意点
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【司法書士が解説】2026年4月から不動産登記のルールが変わります！住所等変更登記の義務化
ご所有の不動産について、登記上の住所や氏名が現在の情報と一致していますか？
転居やご結婚などで住所・氏名が変更になっても、不動産登記の変更手続きは忘れられがちです。しかし、この手続きがこれまで以上に重要になります。
2026年（令和8年）4月1日より、不動産登記簿に記録されている所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されます。
これは、土地や建物を所有するすべての方に関わる重要な法改正です。
既に相続登記は義務化されていますが、その後住所や氏名の登記情報を変更していないという方は要注意です。
このページでは、新制度のポイントと、今のうちからできる準備について司法書士が分かりやすく解説します。
不動産の住所等変更登記の義務化で押さえるべき3つのポイント
今回の法改正に伴う、義務化の対象と期限は以下の通りです。
対象：不動産（土地・建物）を所有するすべての方（個人・法人）
内容：住所や氏名等に変更があった場合、その変更登記を申請する義務
期限：変更があった日から2年以内
施行日である2026年4月1日より前に住所や氏名が変わったものの、まだ変更登記を済ませていない方も対象です。
令和8年4月1日より前に変更が生じていた場合は、令和10年3月31日までに申請が必要です。
住所等変更登記を怠った場合の過料（罰則）について
正当な理由なく登記申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
「正当な理由」とは、DV被害で住民票の移動ができない場合などが想定されていますが、「手続きを知らなかった」「多忙だった」といった理由は、原則として正当な理由とは認められないため注意が必要です。
なぜ登記情報の更新が義務になるの？
この法改正の背景には、全国で深刻化している「所有者不明土地問題」があります。
相続登記がされなかったり、所有者の住所変更登記がされないまま年月が経過したりすることで、登記簿上の所有者と連絡が取れなくなり、土地の活用や管理が困難になるケースが増えています。
このような事態を防ぎ、不動産取引の円滑化や公共事業の推進を図るため、登記事項証明書（登記簿）の情報を常に最新かつ正確な状態に保つために法改正されることとなりました。
今からできる2つの事前準備
施行までまだ時間はありますが、今のうちから準備を進めておくと安心です。
法務局のサイトもぜひご確認ください。
✔ステップ1：現在の登記内容を確認する
まずは法務局でご自身の不動産の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、登記されているご自身の住所・氏名が最新の情報かをご確認ください。
✔ステップ2：必要書類を把握しておく
住所変更の場合は、住所の沿革が記載された「住民票」または「戸籍の附票」が、氏名変更の場合は「戸籍謄本」などが必要となります。事前に必要書類を把握しておくと、手続きがスムーズです。
手続きの負担を軽減する仕組み（スマート変更登記）
スマート変更登記とは
令和８年４月１日から、個人・法人問わず、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられました。
かんたんかつ無料の手続きをすれば、その後は法務局側で住所等変更登記をしてもらえ、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。
法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。
スマート変更登記の方法
「検索用情報の申出」をすればスマート変更登記が利用できます。
申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局側で住所等の変更について事実確認をしたのち、ご本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします。
スマート変更登記の流れ（検索用情報の申出をした後の変更登記までの流れ）
１．法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認
２．住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信
３． 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記
ただし、海外に居住されている方は法務局側で住所等の変更を確認することができないため、所有権の登記後に、氏名又は住所について変更があった際、変更登記の申請をする必要があります。
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この記事の執筆者
司法書士法人奏・奏行政書士事務所
代表司法書士
吉澤裕太
保有資格司法書士
専門分野相続・遺言・家族信託・不動産対策
経歴平成28年に司法書士登録し、おおわだ司法書士事務所開設。令和3年におおわだ司法書士事務所を法人化し、司法書士法人奏を開設。開業以来、地元、上尾市に地域密着で仕事に取り組んでいる。
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